Какво е положението на пазара на имоти в България през 2023 година?
Има по-малко имоти, обявени за продажба, спрямо 2022 година
През февруари 2022 година в популярен сайт за недвижими имоти е имало приблизително 800 обяви за двустайни апартаменти във Велико Търново, а към февруари 2023 година обявите вече са по-малко от 400.
Цените на имотите се увеличават непропорционално в последната година
Цените на имотите започнаха да растат след 2014 година, като през 2021 година скокът е рязък. Да се посочва някакъв общ процент на покачване е безсмислено, тъй като той не бил дал смислена представа за увеличението на цените, което варира в зависимост от населеното място и типа на имота, но все пък числото би било някъде около 20%. Като изключение за много по-висок скок – един конкретен гараж, който се е продавал за 8 000 евро през 2017 година, към 2023 е обявен за 20 000 евро. Подобен ръст може да се види и в отделни селски имоти – вероятно пандемията играе роля в това.
Цените на некачествените и на качествените имоти се сближават. Дори копторите стават ликвидни
За втори път след периода на горещ имотен пазар през 2007-2008 година се получава следния феномен. Качествените жилища се купуват мигновено и на пазара започват да доминират и дори да бъдат ликвидни некачествени жилища с множество недостатъци, които при това се продават на сходни цени с тези на жилища без въпросните недостатъци, които обаче липсват на пазара. Най-очебийният пример е панелки в София, кв. Овча купел, които се продават на цени от 1300 евро/кв.м.
Колко инвестиция е инвестицията в недвижим имот в България?
Инвестицията в недвижим имот в България е тъпа инвестиция в 90% от случаите поради следните причини:
- И на входа, и на изхода ви взимат по между 5 и 8% от цялата сума за нотариални такси, данъци и евентуално хонорар на имотната агенция;
- Вложеното е неделимо. Ако ви трябват 10 хил. лева, не можете да продадете само терасата на апартамента;
- Възможно е да настъпи ниска ликвидност, тоест невъзможност на имота да се продаде за дълги периоди от време;
- Съотношението между наеми и цени на жилищата за покупка в България НИКОГА не е било в полза на купуващите. Към март 2022 година средната цена на жилищата в София е 1680 евро/квадратен метър, а средната цената за наем е 6 евро/квадратен метър, тоест необходими са 280 наема, за да се възвърне инвестицията или това в идеалния случай е възвръщаемост от 4,28%. Говорим, ако жилището е винаги с наематели и ако няма други разходи.
- Инвестира се с кредитни средства и/ли за сметка на качеството на живот. Казано по друг начин, работите по 60-80 часа на седмица и не обръщате внимание на семейството си заради една гипсокартонова кутийка в квартал, проектиран от дете със синдром на дефицит на вниманието.
Кога си заслужава инвестицията в недвижим имот през 2022 в България?
- Когато имате наистина излишни пари;
- Когато инвестирате в имоти професионално, имате поглед върху пазара, можете да прецените адекватно качествата на един имот, както и имате практика в отдаване под наем, Airbnb и т.н.
- Когато можете да се ползвате лично от имота – например офис, магазин, втори гараж в блока, където живеете;
- Когато говорим за перфектен имот – покупката на имот, например в Резиденшъл парк в Младост, София, никога не би била грешка в дългосрочен план;
В останалите случаи инвестицията в имот през 2022 година е МНОГО скъпа застраховка срещу инфлацията.
Ако имате много свободни пари, очевидно знаете какво правите, така че инвестирайте в имот.
Ако си давате последните пари или теглите кредити с идеята да ги набутате в имот, по-добре недейте.
Има ли нещо положително в сегашната ситуация за купувачите на недвижими имоти?
Има. От време на време на горещия пазар на имоти изкачат еднорози – перфектни имоти, които се появяват за продажба на пазара, единствено защото собствениците им са мотивирани от високите цени. Инвестицията в перфектен имот е винаги оправдана. На такива имоти цените се вдигат винаги с по-големи темпове и падат с по-малки темпове, отколкото на жилища на лошо място и с недостатъци.
Браво много точно казано